Tu casa, su suelo: entendiendo el leasehold

¿Qué pasaría si te dijera que puedes comprar un edificio completo, mudarte, decorarlo a tu gusto y disfrutarlo por décadas, pero con la pequeña gran sorpresa de que el suelo sobre el que está construido jamás será tuyo? Suena un poco a trama de película o a un acertijo legal, pero te prometo que es una realidad que existe en el mundo inmobiliario y que vale la pena entender a fondo.

Este concepto del que tanto se habla en otras latitudes se conoce como leasehold, que en un español más cercano podríamos traducir como un derecho de arrendamiento a muy largo plazo o un derecho de superficie. Para ponerlo en palabras sencillas, cuando adquieres un inmueble bajo esta modalidad, estás comprando la estructura física, el techo, las paredes y el espacio habitable por un periodo determinado que suele durar varias décadas, a veces noventa y nueve años o más. Sin embargo, el terreno sigue perteneciendo a otra persona, ya sea un privado, una institución o incluso al gobierno. Es como comprar la casa de tus sueños, pero aceptando que el piso donde descansa tiene dueño y tú le estás rentando ese espacio por un tiempo larguísimo.

Analizar esto desde una perspectiva cercana nos lleva a pensar en las ventajas y desventajas. Del lado de las ventajas, la principal razón por la que la gente elige esta opción es el costo inicial. Comprar un inmueble sin el terreno suele ser considerablemente más accesible que adquirir la propiedad plena, lo que abre la puerta a zonas exclusivas o desarrollos urbanos muy cotizados donde comprar el suelo completo sería prácticamente imposible para la mayoría de los bolsillos. Además, te libera de ciertos dolores de cabeza catastróficos relacionados con el suelo y te permite disfrutar de ubicaciones privilegiadas que de otro modo estarían fuera de alcance.

Por otro lado, las desventajas requieren poner los pies sobre la tierra. El mayor detalle es que el tiempo corre en tu contra; a medida que los años pasan y el plazo del contrato se reduce, el valor del inmueble tiende a disminuir porque la fecha de devolución del terreno se acerca cada vez más. Imagínate llegar a los últimos años de ese contrato con la incertidumbre de si podrás renovarlo o si tendrás que dejar ir el patrimonio por el que tanto trabajaste. Además, durante todo ese tiempo estás sujeto a reglas, restricciones y pagos periódicos hacia el verdadero dueño del suelo, lo que le quita un poco de esa sensación de absoluta libertad que nos da decir esto es 100 por ciento mío.

Demos un vistazo al panorama internacional donde esto es el pan de cada día. En ciudades como Londres, en el Reino Unido, gran parte de las propiedades históricas y residenciales funcionan bajo este esquema, donde los compradores adquieren la propiedad por plazos largos mientras pagan una renta anual simbólica al terrateniente original, que suele ser la Corona o grandes aristócratas.

Piensa en los grandes complejos turísticos y residenciales de la Riviera Maya o en desarrollos específicos dentro de zonas exclusivas como Punta Mita, donde muchos inversionistas compran villas de super lujo construidas bajo esquemas de fideicomiso a largo plazo, adquiriendo el derecho absoluto sobre la construcción mientras el suelo subyacente sigue perteneciendo al ejido original o a un propietario primario bajo contratos que expiran tras varias décadas. 

Si nos acercamos todavía más a casa, directo a nuestra Zona Metropolitana de Guadalajara, aunque no solemos llamarlo formalmente leasehold, nos topamos con dinámicas similares en grandes proyectos comerciales, desarrollos de usos mixtos construidos sobre predios rentados a largo plazo, o incluso en esquemas complejos de fideicomisos inmobiliarios corporativos e industriales donde las empresas edifican naves o torres corporativas sobre terrenos ajenos bajo contratos multianuales.

Al final del día, este tipo de esquemas nos demuestra que el mundo de los bienes raíces es enorme, fascinante y siempre tiene una letra pequeña que vale la pena conocer antes de dar el gran paso hacia nuestra siguiente inversión.